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这一轮地王，一场“阳谋”

本文来源：李宇嘉地产笔记

作者：广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉

2025年的一季度，久违的“地王潮”（高溢价率、高单价）又来了！

核心城市的土地市场，上演了一场令人眼花缭乱的“价格竞赛”：

表：2025年一季度全国重点城市土拍高溢价率地块数据来源：笔者整理

相比上一轮地王（2016年），这一轮地王有几个特点：

最大的特点就是，它不是由“杠杆驱动”的。2016年那一轮地王，“名股实债”的加杠杆很明显，所以拿地的企业很任性，敢于拿楼面价超出房价的地块，因为这是高风险投资，钱是借来的，老板不用担风险。

拿地房企比较集中，主要是由少数国企、央企驱动，显然有“止跌回稳”的担当意味在里面。如果说上一轮地王是地产无序的市场化、金融属性泛化导致的，那么这一轮地王可能有“强意志”在其中。

绿城是最显著的印记。注意的是，绿城这家民企，拿了4宗高溢价地块。大家如果参观华东地区的地产项目，凡是高端改善、“好房子”项目，大概率会看到绿城的项目。这与2026年那一轮民企拿地不同。改善时代到来，产品力当道，而绿城的优势开始显现。

大部分地块，并未出现面粉贵过面包的现象。上一轮地王，房企之所以敢拿超出房价的地块，就在于其基于未来上涨后房价而测算拿地价格。

地块都不大，未出现“百亿地王”。显然是要快速开发和销售，而非屯着，也非单纯作为融资工具。

“地王”现象开始向非热点二线城市（比如天津、沈阳、郑州）蔓延。

最后，地王主要诞生在城市中心区，或最核心区（比如北京海淀、上海静安、广州珠江新城）。

对于“地王”或高价地的出现，政策端扶持是直接原因：

比如，去年以来各地取消土地限价（包括不限溢价率），恢复“价高者得”；

比如，各地取消竞配建、竞自持，取消“90/70”，地价就上去了；

比如，很多城市开启“降容（容积率）行动”。3月份，300城新增供地平均容积率仅为1.98，连续8个月低于2.0；

比如，目前已有12个省市明确表态，将“安全、舒适、绿色、智能”作为建设标准，打造“好房子”。另外，很多城市出台新规，支持建造新一代住宅，并在公摊计算、计容方面提供支持。

数据来源：克而瑞地产研究

同时，出于土地财政的考虑，也要迎合开发商拿地的策略（聚焦核心城市、聚焦核心区域），地方政府供地从外围为主，转到中心区为主。以广州为例，2020年外围（增城、南沙、白云和番禺）供地占比高达70%，到2024年，反过来了，中心区和近郊（主要是黄埔、番禺）供地达到62%。

而且，很多城市都把“压箱底”的好地快拿出来，比如广州天河金融城、深圳南山深圳湾、上海静安区、北京海淀区、天津和平区、杭州钱塘江等，这些区域多年不供地，近期也有地块放出来。

所以，为啥京沪会诞生楼面价“10万+”的地王，杭州诞生“8万+”的地王，这就是地段的威力。当然，好地块抬升了地价水平，也有利于稳定新房价格和市场预期，这也是供地的考虑。

需要注意的是，高价地也是改善需求爆发式增长，催生出来的！

2023年，国家做出的住房供求关系发生重大变化的判断，这是一个转折点：意味着由城镇化、市场化等驱动的拍浪式购房行为一去不复返，意味着“涨价预期”驱动的无差异式购房一去不复返，也意味着房子从“资产溢价”的神坛上下来，回归到一般消费品、回归到大宗消费品。

当房子成为消费品了，居民就开始关注居住属性了，用通俗的语言讲，就是居住的体验感好不好。

但这时候，我们发现体验感好的房子，还真不多！

罗嗦几句，我们大规模建房的时代有三段：

一是，福利分房时代（1998年之前），由于处在短缺时期，企业办社会，但财政或单位实力不足，房子普遍户型小，谈不上设计理念。为了在单位空间做出最多的房子，就产生了现在无法理解的塔楼，即以电梯、楼梯为中心，各户环绕布置，不和其他单元拼接，独立成为一栋的！

二是，1998年房改-2015年高周转之前。这一段时间房子的品质还行，且主要位于城市中心区。但由于2006年之前商品房市场规模不大，而2006年即开始调控，典型如九部委发布的“90/70”政策。同时，这段时间是城镇化最快的时期，调控政策整体偏紧，以增加住房供应规模为主旋律，以满足城市化、工业化过程中的刚需为主，对商品房的限制和枷锁越来越多。

比如，竞自持、竞配建（保障房），以及愈演愈烈的开发商承担公建配套，加上房屋设计理念更新快，这些房子现在来看，很难满足改善型需求，最典型的就是，社区基本没实现人车分流。

三是，2016-2021年的高周转时期。这段时期房子偏离了居住属性，金融和资产属性突出的有点离谱。既然是金融品、资产品，那么大家就更聚焦在资产价格上，而不是居住品质和体验上。

所以，这段时间的房子开始向外围区域扩张，配合着新区、开发区的规划，跟着轨道交通走，规划前景一流，动辄引入世界500强，打造地域标杆，配合着旺盛的投资需求，房价也水涨船高。

但是，很难谈得上居住体验！

讲了这么多，是想告诉大家，过去几十年，尽管房子建设的很多，但是那是一个“关注物”甚过“关注人”的时代，当居民开始关注居住属性，开始改善住房的时候，发现市场上这样的房子少。

通俗讲，拿着钱买不到“好房子”！比如，你在北京四环内、上海中内环和内环、深圳元关内、广州老六区，多数房子的楼龄都在20年以上，无电梯的占了50%以上，最多的户型就是塔楼。

笔者认识的几个民企老板，打拼了一辈子，现在实体赚钱难了，想买个好房子养老，并留给后代，但绕了城市一大圈，发现真正满足改善的房子并不多，户型、配套、社区、服务等各方“均好”的房子更是屈指可数。特别是在城市中心区，遍布着大量的塔楼、楼梯楼、老旧小区。因此，就不难理解，为何中海等一众开发商，开始聚焦“核心城市、核心区域”，打造改善盘。

表：广州市中心区15年以上楼龄占比在75%以上（截止2023年，来自贝壳挂牌）

当中心区的改善型需求开始爆发，当大量有“Old Money”的人愿意为高品质住宅支付高溢价，当地方政府为了土地财政，也为了稳定地价、稳定房价，完成止跌回稳的KPI而拿出了“压箱底”的好地块，当地方积极调整建筑设计新规，比如取消“90/70”、很大一块不计容，这意味着什么？

对开发商来讲，这就是“确定性的业绩”！

只要是“真豪宅”，开发商确实在品质、体验上做了“大手笔”的投入，购房者就愿意付出高溢价。

克而瑞统计，2024年30个重点城市新房和二手房3000万以上高端住宅分别成交4356套和1497套，分别增长65%和17%。

根据中信证券统计，考虑土增税的情况下，2024年四季度上海、广州、杭州出让地块的利润率在10%-30%。

由此，“单盘效应”开始显现！

即那种高品质的项目，单个楼盘对开发商的利润和业绩贡献度明显上升。比如，2024年中海在“北京、上海、深圳”分别实现销售额439.1亿、702亿、267.1亿，个个都是当地销冠。其中，上海、深圳、北京的四个楼盘就贡献了915亿的业绩，占中海全年销售的近1/3。

这里面的逻辑就是，改善型需求爆发了，但真正高溢价的项目，主要集中在少数几个热点一二线城市。因为，这些城市集中了一批购买力强劲的“Old Money”人群，他们愿意为真豪宅付出高溢价。由此，也刺激了开发商集中资金在少数高热点城市拿地，以单盘简约的方式，提高业绩贡献。

所以，2024年楼市一大奇观，就是少数城市密集诞生了多个高总价的楼盘！

(表：2024年京沪深等热点五城诞生了17个销售额80亿以上的项目数据来源：同策研究院)

这产生了极大的示范效应，既然单个楼盘可以贡献很大一块业绩，干嘛要到处拓展项目呢！目前来看，这股“地王”的风潮会向二线城市扩展。因为，各地都积极调整建筑设计标准，放宽阳台/停车位/公共空间计容规则、支持建设立体生态住宅等等，必然也会激发本地的改善型需求。

不过，相比京沪深穗蓉杭等6个重点城市，其他二线城市本地“Old Money”的人群有限，支撑高房价的市场容量也有限。尽管改善型需求会爆发，一批改善型的“好房子”项目会受到市场欢迎（比如所谓“第四代住宅”），但诞生高溢价、高单价地块的潜力不大，地王可能也仅是个案。

现在，需要深入理解“改善时代-高品质-好房子-地王”这一新的楼市逻辑链条！

3月最后一天，国家发布《住宅项目规范》：将住宅层高不低于3米，4层及以上住宅设置电梯；提高了墙体和楼板隔声性能；提高了户门、卫生间门的通行净宽；提高了阳台等临空处栏杆高度；要求公共移动通信信号覆盖到公共空间和电梯轿厢内；空调室外机安装在专用平台等等。

我们发现，这是楼市止跌回稳，转型升级，转向新模式的增量政策！

这几年，为什么救市政策的有效期很短，甚至短命？

因为，供求完全是错配的：旧模式下的供给VS新模式下的需求，这是错配的！先看供给端。大部分在售、在建、储备土地等库存（超过120亿平米、去化周期超10年），还停留在旧模式主导期，表现为外围供应为主、规划驱动为主、中小户型为主、解决旧问题（规模供给、刚需买房）为主。资产属性下，这些库存能卖掉（关注资产价格，不太关注体验，品质有瑕疵）。

再看需求端。刚需开始转向租赁和二手房了！

数据来源：广州中原地产

大家看上图，2024年广州二手房交易占比达到59%，其中200万以下总价的二手房占比达到56%，总价300万以下的占比75%！但新房市场，200万以下的仅占28%，300万以下的仅为45%，而300万以上占比55%。新房和二手房市场泾渭分明，二手房刚需主导。如果再考虑到，大量的年轻人租房，甚至家庭型租赁占比达到近30%，刚需和新房市场的赛道越来越拜拜了。

也就是，新房市场越来越成为改善型需求的天下了！

但问题是，新房的供给，还停留在旧模式，不符合改善型的需求！

这也是为何，新一轮救市，保项目、不保开发商。因为，保项目（已售未交付）是为了保护小业主的权益。而这里的项目，本质上是旧模式下的产物。其未销售、未开发的，必然要被淘汰掉。

当刚需转向二手房和租赁，新房的供给规模大，且停留在旧模式，这时救市刺激，特别是在需求端降门槛、降成本，比如将首付降至15%、利率从接近6%降至3%，激活的一定是二手房。

这就是为何，近年来二手房交易量占比不断攀升！

(图：2024年二手房成交占比升至62.4%，较2023年全年提高7.5个百分点数据来源：中国指数研究院)

但是，住房回归居住属性后，带来的是资产属性下的持有者抛售，二手房挂牌量屡屡创出新高。同时，由于不匹配改善时代主导的需求，新房也无法消化掉，加上保交付和债务硬约束，开发商资金链紧张，不得不降价出售。由此，救市效果有限，“止跌回稳”难以实现的总根源。

进一步，也就可以理解，“以旧换新”的效果为啥有限了。

回归到正题，不管是取消“90/70”，调整住宅建筑设计标准（住宅3米层高、提高隔音降噪等），打造新一代住宅产品（比如大阳台、大飘窗、大平层等，降低公摊、提高得房率），打造“好房子”等，都是为了让新房供给能匹配改善型的需求，将新房导入产品升级的周期。

另外，大力推进老旧小区建设、城市更新等等，将老旧小区改成“好房子”，也是为了这个目的。这样做，就能给循环不畅、陷入阴跌的市场，注入新鲜的力量，让市场再次循环起来。

循环，这是止跌回稳的根本动力。

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