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过年还不让放烟花的城市们，借着元宵的节点又搞了一波热度，看着人头涌动的街道，大环境一时间颇有欣欣向荣的氛围感。
但对于楼市来说，政策、金融大开闸门之后，包括温州在内的全国楼市并没有明显止跌回涨，却也是既定的事实。
图源于温州鹿城发布
从克尔瑞统计的2023年1月30个重点城市成交数据显示，成交面积仅为1071万㎡，创下2021年以来同期新低。其中，一线城市同环比均降3成以上，较去年春节2月基本持平；二三线城市环比下降42%，同比降34%，较去年春节月降7%。
虽然1月受到双节影响本就是传统淡季，并且今年返乡和出游需求全面释放，有一定影响，但这些不利因素哪年没有呢，真要论还不如说是后疫情时代的影响仍在持续。
也由此可见，年前的各项救市手段没能刺激到市场的痛点，这也就导致了近半个月以来，一边是开发商鼓吹回暖复苏，一边却又不得不面对的冰冷数据，更有甚者，直接突破首套利率3.8%的底线，达到了3.7%的新低。
图源于克尔瑞
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全国首个3.7%利率的城市是位于广东的珠海，其2023年1月份新房成交数据环比跌幅33%。
回顾此前人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布的《关于建立新发放首套住宅个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，就能看出高层对于楼市的短期走势或许早已有所预判。
图源于网络
而在上一轮（2022年10-12月份）国家统计局公布的房价指数中，彼时珠海还未符合下调利率的标准，但咱们温州却已经因为连续三个月环、同比连降，成为第一批首套利率3.8%利率尊享城市。
随着2023年的到来，据中指研究院不完全统计，新调整利率下限的城市已有近20个，包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门、肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门等。
结合来看，我们可以简单归纳两点，一个是楼市回暖并未吹到大多数楼盘、大多数城市，另一个则是首套利率下探空间依然暧昧。
图源于网络
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回过头来看地方市场，温州因为鹿城单区拿出5275套的成交量，被人调侃“别人报复性出游，温州人报复性购房”，但值得注意的是，这又是一波刷数据的行为。
所以，把鹿城安置房和人才房的水分一拧干，实际成交可能也就约100 套左右，加上瓯海101套，龙湾133套，经开42套，瓯江口72套，市区新房成交并不高。
不管是相较2022年12月的市区新房成交1277套，还是2022年1月895套的新房成交，都降幅明显，环、同比仍持续下跌。
如“公积金、购房补贴、首套利率”等阶段性救市刺激政策延期到2023年6月30日，大概率也是因为上述数据的原因。
图源于网络
其中，影响首套利率调整的主要因素就是“新建商品住宅”的成交量环、同比数据。
所以，后续温州楼市如果没有实现止跌回涨，那么在首套利率动态调整的长效机制内，温州突破首套利率3.8%继续探底也不无可能，尤其是珠海等城市已经先行以3.7%利率面世。
再加上，2014年间温州曾经因为“贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍”的房贷新政，个别银行在当时基准利率4.9%的时候，有过一段房贷利率7折的经历，也就是说当时实际利率已经达到3.5%左右。
因此，首套房贷利率相对历史低位还有下探空间，但是按照高层精准救市的打法，是否会继续怼房贷利率还有待商酌。
图源于网络
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很多业内人士其实都在2月等风起，不止是因为各大续销项目正在高呼“优惠收回”，刺激去化，更重要的是两会也将在近期召开，而2023年作为“稳增长”的一年，房地产行业又是支柱产业，支持住房消费、激活楼市无疑是2023年的重点攻坚对象，很有可能会有新的举措和规划。
除此之外，随着1月过去，和新房市场挂钩的土地市场再度活跃起来，仅上周（1.30-2.5）长三角范围已成交经营性用地（仅统计住宅、商住和商业）38宗，总成交建面155.07万方，总成交金额31.3亿元。
图源于好地网
但仔细去看，会发现温州的土地出让情况依然不够理想，首先一个是仍然没有看到大房开的身影，另一个则是市区供地到3月底，将供应大量安置地块。
2023年温州部分涉宅地块统计表
针对这两点，前者表明温州市场缺乏让大房开布局的吸引力，后者则会影响整个市场的房价预期。
毕竟，安置型商品房在与商品房对标品质的同时，却是实打实的“限价房”，必定会影响区域商品房的市场定价。
但安置型商品房的好处也是明显的，比如刚需购房者的上车门槛被摁住了，比如开发商能够拿到“代建”的稳定收益等等。
只不过，2月过后，谁又知道温州楼市会如何走向呢？
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