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2022年房企“大鱼吃小鱼”加剧，央行助推收并购

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每逢地产板块飘红，必然是有大事发生。

前些天有消息传出，房企收并购贷款不再计入“三条红线”，随即多家房企证实了该消息属实，这也意味着“三条红线”政策进一步的松绑。

其实，关于推进房企间收并购，早于去年年底就有相关文件推出，那就是央行和银保监会在2021年12月联合出台的《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（以下“《通知》”代）。

图源于网络

只是当时，大家的关注点基本都在降息降准上，且该《通知》也刚发布，具体会如何操作另讲，反正是有钱的等着慢慢挑，“裤裆捂雷”的也撑着找机会，收受双方的心理预期都还没到短兵相接的地步，只是没想地方ZF会主动推波助澜。

就比如财联社1月8日消息显示，广东省政府日前召集多家房企开会，与会房企包括奥园集团、富力地产、雅居乐、保利地产、中海地产、五矿地产、越秀地产、珠江实业集团等国企和民企。据知情人士透露，会上一些出险企业介绍了其经营情况及项目，此次会议相当于政府为几家国企央企收并购出险房企项目“牵线搭桥”。

所以，2022年房地场行业的优胜劣汰势必进一步加剧。

图源于财联社

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如今，行业新局面已经在路上，未来会对楼市造成何种影响，就必然要从事件的源头寻找答案。

在此前的《通知》中有六大要点：

●要求银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

●加大债券融资的支持力度。支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务，提高发行效率。鼓励银行业金融机构投资并购债券、并购票据等债务融资工具。

●积极提供并购的融资顾问服务。鼓励银行业金融机构发挥客户网络和渠道优势，整合信贷、投行、金融市场业务资源，提供融资顾问服务，加强与证券公司、会计师事务所等第三方机构的合作，匹配并购双方的需求，提升并购成功率。

●提高并购的服务效率。加快重点房地产企业项目并购贷款的审批流程，提升全流程服务效率。对于风险可控的项目，可以提前启动尽职调查、信贷审查。配合并购双方推动地方政府优化被收购房地产项目预售资金管理、加快权证办理等支持措施，从而为并购融资营造良好的环境。

●做好风险管理。金融机构要按照穿透原则评估项目的合规性。严格遵守房地产开发贷款的监管要求，加强并购贷款的风险控制和贷后管理，做好资金用途的监控。

●建立报告制度和宣传机制。银行业金融机构要建立重点房地产企业项目并购贷款的报告制度，按月向人民银行和银保监会报告开展并购金融服务的情况、存在的问题和建议，积极配合并购双方披露项目并购和金融支持的信息。

看过文件，就会发现央行和银保监会透露出的意向简直是“精准爆破”，明确到“支持优质房企并购优质项目”。

要知道，以往玩不下去的房企都是“弃卒保车”，把情况不好的项目甩锅给其他房企接盘是常态，行情普涨的时候收购方也不介意多一个项目，就算收益有限，也还能充当土地储备，或者拿出来做做公司的数据报表等等。

但现在上游金融收紧，下游资金回款难，本身项目情况又不好的话，谁愿意去做那个舍己为人的“活菩萨”，万一再被拖出一道红线那更是得不偿失。

而之前某大“暴雷”的时候，也给ZF敲响了警钟，事关民生无小事，为了保交房，单就温州去年11月3个某大项目集中签为安置房，这样的事情，一次两次还能救急操作一下，但出事就指着ZF擦屁股，那日子还过不过了。

图源于网络

尤其是这里插一句去年10月上层书面强调的文字回忆，“目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”

结合来看，你会突然意识到，这次ZF就算要救市也不会是为了那有问题的个别，而是借机促成整个行业的改变，市场里出现的问题也最好在市场里解决。

其结果就是如广东省那般在ZF不插手，只搭台的情况下，促进优质房企兼并收购优质项目，保质保量保交付，也不介意这类房企进而做大做强，而出险和困难的房企也能通过出让优质项目快速回笼资金，实现割肉自救，楼市也会因此更加稳定。

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把话说回来，大环境如此，维 “稳”是必然的，自从时间进入下半场之后，聪明的房企早就将发展的底层逻辑从“拼规模”向“拼内功、拼管理”转移，而这也就是为什么在《通知》发布之后，还要向下传达收并购贷款不再计入“三条红线”， 说白了就是一剂开给优质房企的定心丸。

在优质房企考虑自身资金和规模问题的时候，能够有更宽裕的余地去做并购计划。目前，能出手并购的优质房企其实也不会太多，基本都是杠杆率相对较低的国企、央企，如果落到地方上，还会增加个别知根知底的民企，这一点不止广东省已经打了样，换到温州也大抵如此。

图源于：文轩指数

从去年开始，温州出让的部分遗留烂尾项目，以及某些地块突然换了项目名，都能看到这件事情的影子，只不过那些在《通知》之前发生罢了，而这些例子也预示着2022年或许会有更多的并购拿地项目产生。

这句话的依据则来源于“地产美元债”问题，要知道在2021年中暴雷的房企有很大一部分原因就是这玩意，当初为了快速扩张规模跟国外借票子，但是出来混总要还的，还是连本带利，所以包括华某某福、佳某业、花某年、阳某城等十余家房企就因此违约，而据不完全统计， 2022年将有70家房企地产美元债集中到期，今年1月国内就已经迎来首个偿债小高峰，所以......你懂得，无事最好，有事也算已经备了一招后手。

而当外部压力快速上升的时候，买卖双方走上谈判桌的心理预期也可能即将到达沸点。

图源于网络

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对整个行业而言，优质房企如果开始下场并购拿地做项目，也顺带着解决了另一个问题，那就是本次楼市波动引发的“信任危机”。

小编常说对于自住购房者，楼市的周期波动其实影响不大，但是个别房企的暴雷或降标，成为“三人成虎”最好的素材，当个人的情绪被整个市场氛围带偏陷入观望，能为整个行业冲破“史上房屋质量最差”流言的办法，也只有让“魔法打败魔法”。

图源于网络

毕竟，现在大家去买房的时候，不就会看看开发商是哪家，口碑和产品过关的项目，依然可以闭眼买，这就是信任。

当然，市场信心需要时间恢复，但未来一年内可以确定的是，房价不会快速回升，房企可能还会暴雷，但对温州的影响不会太大，毕竟咱们2021年下半年没怎么卖地，市面上还活跃着的项目也以GJ队为主。

温州这次不慌！

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